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乾元坤和EAM系統(tǒng)應(yīng)用

盤活資產(chǎn) 上市公司賣房增業(yè)績

日期:2024-12-19

乾元坤和編輯

臨近2018年半年報披露期,多家上市公司在二季度末處置了所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)。僅6月份,就有15家公司公告出售投資性房地產(chǎn),不少公司獲利巨大。有的上市公司變更了投資性房地產(chǎn)會計計量方式,由成本法變更為公允價值法。業(yè)內(nèi)人士表示,采用公允價值計算模式,房價上漲將帶動業(yè)績增長,但房價下跌,業(yè)績會受拖累。

盤活存量資產(chǎn)

從出售的房產(chǎn)區(qū)域看,多數(shù)為北京、上海、深圳等一線城市,主要為投資性房地產(chǎn)。以宇順電子為例,公司擬出售的4處房產(chǎn)均位于深圳市南山區(qū),合計售價為1.68億元,賬面凈值約為1億元。

由于持有時間較長,不少公司實際出售價格與賬面價格差別較大。以上海三毛為例,公司擬出售的5處房產(chǎn),賬面凈值合計為813.12萬元,市場法評估值合計為2372.29萬元,兩者相差近3倍。金智科技則將賬面價值為403.03萬元,合計面積551.36平方米的4處北京房產(chǎn)出售。根據(jù)公司財務(wù)部門初步測算,預(yù)計凈利潤增加約1973萬元,約合公司2017年經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈利潤的12.85%。

部分公司出售房產(chǎn)與盤活存量資產(chǎn)、償還銀行借款有關(guān)。以高偉達為例,公司6月26日晚間公告,擬出售位于北京市朝陽區(qū)亮馬橋路32號高斕大廈的房產(chǎn)。其中,辦公建筑面積3552.8平方米,車位建筑面積165.08平方米。經(jīng)公司財務(wù)部門測算,本次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完畢,將增加公司當(dāng)期營業(yè)外收入約5000萬元。公司表示,出售房產(chǎn)能夠有效盤活資產(chǎn),有利于實現(xiàn)利益最大化。本次出售資產(chǎn)所得款項將用于償還銀行借款、補充公司經(jīng)營所需資金,降低財務(wù)費用。

此外,浙富控股表示,為有效盤活存量資產(chǎn),全資子公司擬將位于杭州市的部分房產(chǎn)出售,涉及建筑面積12.05萬平方米,合計評估價為18.45億元。

變更計量方式

部分公司選擇變更投資性房地產(chǎn)會計計量方式。由于會計計量方式從成本法變更為公允價值法,大幅提升了當(dāng)期利潤和資產(chǎn)規(guī)模。

以供銷大集為例,公司2018年一季報顯示,公司持有的投資性房地產(chǎn)總額為143.72億元。公司此前將計量方式由成本法變更為公允價值法,大幅增加了公司賬面總資產(chǎn)。

凱撒文化日前公告,決定對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式。公司持有的投資性房地產(chǎn)均位于省會或經(jīng)濟發(fā)達城市的核心區(qū)域,近兩年來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價值升值明顯。

銀河生物同樣將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本法變更為公允價值法。公司表示,由成本計量模式變更為公允價值計量模式,能更客觀地反映公司投資性房地產(chǎn)的真實價值,增強公司財務(wù)信息的準(zhǔn)確性。

業(yè)內(nèi)人士指出,依據(jù)《會計準(zhǔn)則》,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。用成本法的好處是計量方式簡單,且不會因房價起伏產(chǎn)生大的波動。因此,多數(shù)上市公司采用成本法。在公允價值模式下,房價上漲會帶動業(yè)績增長,但房價下跌,業(yè)績也會受拖累。

值得注意的是,部分公司因投資性房地產(chǎn)計量不準(zhǔn)確,引發(fā)較大市場關(guān)注。以雪人股份為例,公司7月4日晚間公告稱,公司及相關(guān)人員近日收到福建證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管警示函。2018年2月28日,公司披露了2017年度業(yè)績快報,因投資性房地產(chǎn)會計處理有誤、未計提商譽、股權(quán)減值準(zhǔn)備等因素,導(dǎo)致公司預(yù)計的財務(wù)數(shù)據(jù)與2017年經(jīng)審計的財務(wù)數(shù)據(jù)存在較大差異。2017年業(yè)績由預(yù)計的盈利轉(zhuǎn)為虧損。福建證監(jiān)局因此對公司及公司財務(wù)總監(jiān)進行了警示處罰。

持有規(guī)模增長

Wind數(shù)據(jù)顯示,截至2018年一季度,1676家上市公司共持有9904.74億元投資性房地產(chǎn),相比2017年一季度的7508.7億元增長31.91%。其中,119家上市房企共持有4375.78億元投資性房地產(chǎn);1557家非房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共持有5528.96億元投資性房地產(chǎn)。

截至2018年一季度,20家上市公司投資性房地產(chǎn)金額超過100億元,14家為房地產(chǎn)行業(yè),7家為非房地產(chǎn)行業(yè)。美凱龍、中國建筑、中國平安、萬科A、金融街5家公司持有的投資性房地產(chǎn)金額超過300億元。其中,美凱龍以720.2億元的投資性房地產(chǎn)存量居前。梳理公告發(fā)現(xiàn),作為家具賣場行業(yè)龍頭企業(yè),家具賣場出租經(jīng)營成為公司主要收入來源,而投資性房地產(chǎn)成為公司主要資產(chǎn)。

對比2017年年報以及2018年一季報數(shù)據(jù),今年一季度,減持投資性房地產(chǎn)金額超過1000萬元的公司達到85家,超過1億元的公司19家。多家被實施退市風(fēng)險警示和其他風(fēng)險警示的*ST和ST公司位列其中。出售投資性房地產(chǎn)在關(guān)鍵時點甚至成為ST和*ST公司的救命“稻草”。不少公司因出售房產(chǎn)成功摘掉*ST。

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