又一個新的風口刮起了大風。
過去一年，大型房產商、連鎖酒店機構、房產中介、創(chuàng)業(yè)公司等紛紛斥巨資布局長租公寓市場。如今，風投機構也來“湊熱鬧”。
近日，美國華平投資通過其控制的境內實體領投了V領地青年社區(qū)（下稱V領地）2億美元的A輪股權融資。長租公寓巨大的市場發(fā)展空間，是各路資本爭相掘金的最大驅動力。
據(jù)東方證券研究報告顯示，當前中國租賃人口預計為1.9 億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元，預計至2030年，中國租賃人口將達2.7億人，整體市場規(guī)模將超過 4.2萬億元。
“資本涌入導致競爭加劇，目前長租公寓市場的項目爭奪戰(zhàn)日益激烈，有些平臺為了擴大業(yè)務布局不惜賠本賺吆喝?！币患议L租公寓運營機構負責人對21世紀經濟報道記者表示，若各路資本找不到差異化發(fā)展空間，整個產業(yè)容易陷入燒錢與租金價格戰(zhàn)的困局。
美日長租公寓市場主要有三種業(yè)態(tài)，分別是自持集中型、自持分散型、托管型，目前各個業(yè)態(tài)都有其代表性企業(yè)，分別是美國AVALONBAY（AVB，自持集中型）、美國AMERICAN HOMES 4 RENT（AMH，自持分散型）、日本大東建托（DAITO，托管型）。
其中，盈利能力最強的是自持集中型的AVB，稅前利潤率為29%。它通過自持物業(yè)，能獲得物業(yè)升值與租金的雙重收入；托管型（通過承租物業(yè)改造成長租公寓出租，賺取租金差）的日本大東建托其次，純租賃業(yè)務稅前利潤約在3.6%-5%之間；自持分散型（通過收購各地中小業(yè)主租房進行出租獲利）的AMH由于管理運營成本較高，稅前利潤保持在1%-3%。
“國內不同類型資本以此對號入座，尋找符合自身的業(yè)務發(fā)展模式?！鄙鲜鲩L租公寓運營機構負責人指出，比如萬科、碧桂園等大型地產商，主要采取自持集中型模式，自主投資建設長租公寓出租。部分資金實力較強的房產中介則利用房源信息優(yōu)勢，采取自持分散型模式。創(chuàng)業(yè)公司與連鎖酒店機構則以托管型為主。
“由于自持模式需要大量資金，屬于重資產模式且準入門檻較高，因此新近入場的大量機構更青睞輕資產模式，即托管型?！鄙鲜鲐撠熑颂寡?，在上海等一線城市交通便利的中外環(huán)地段，只要有開發(fā)商打算出租100-200套房間的物業(yè)，就會吸引創(chuàng)業(yè)公司、連鎖酒店等各類資本爭相搶租，租金費用比行業(yè)平均水準高出20%以上。
V領地副總裁侯淼斌表示，很多市中心地段的開發(fā)商在租金談判環(huán)節(jié)相當強勢，因為他們不愁“租不出去”。為此V領地等機構轉而在上海等長三角城市拓展多個大體量社區(qū)型長租公寓業(yè)務（房間數(shù)超過1500套）。
在侯淼斌看來，這既能有效降低物業(yè)成本，比如個別大體量長租公寓的租金占比（針對物業(yè)開發(fā)商）約在50%，低于行業(yè)平均水準15個百分點，因此機構可以在確保20%租金差收益的情況下，向C端用戶提供更低的租金報價；另一方面，大體量長租公寓有助于降低單位運營成本，如V領地每年運營成本降低10%-15%。
不過，大體量社區(qū)化公寓如何吸引用戶入駐，確保低空置率實現(xiàn)盈虧平衡，仍是不小挑戰(zhàn)。
侯淼斌對此表示，目前行業(yè)有一個不成文的慣例，即大體量長租公寓開業(yè)后會有4-6個月的爬坡期，一旦過了爬坡期，整個長租公寓租房率會相對穩(wěn)定，就能大致判斷項目能否實現(xiàn)盈虧平衡。
“目前我們多數(shù)項目出租率約在92%-95%，在行業(yè)算是較高水準?！焙铐当笳f。
為了進一步提高運營回報率，社區(qū)化公寓機構也在考量用募資資金拓展“輕重并舉”的業(yè)務模式，一方面將現(xiàn)有大社區(qū)長租公寓運營模式復制到更多城市，快速擴大業(yè)務規(guī)模；一方面考慮投資建設個別長租公寓，獲取物業(yè)升值與租金收入的雙重收益。
“一個重資產項目的資金投入，可以運營多個輕資產托管式項目，如何權衡其中的運營風險與投資回報，還需深入考量?！焙铐当笳J為。
各路資本涌入長租公寓市場，主要是看好中國租金/收入占比還有很大的提升空間。
華菁證券地產行業(yè)首席分析師周雅婷此前發(fā)布的報告顯示，2016年中國租金開支占收入的比重為19%，而美國的平均水準是35%，這意味著隨著國內房產租賃市場的持續(xù)火熱，租金方面的開支還有逾10個百分點的提升空間。
“如何讓用戶愿意接受更高的租金開支，是長租公寓運營方面臨的最大挑戰(zhàn)?！鄙鲜鰢鴥乳L租公寓運營機構負責人指出。當前在中國市場，由專業(yè)機構負責管理的長租公寓占比僅7%-8%，遠低于美國70%的比重，其結果是國內長租公寓多以小業(yè)主出租房屋為主，設施不齊全、房型過大、租金過高等問題層出不窮，甚至帶來群居等安全隱患，限制了長租公寓服務品質提升與租金上漲空間。
而資本涌入長租公寓的另一大驅動力是，以收購或承租等方式整合大量小業(yè)主出租房屋或中小型長租公寓物業(yè)，推動公寓服務標準化、專業(yè)化與機構化運作，提升用戶體驗同時提高租金水準。
能否提升租金水準，是眾多風投資本投資長租公寓運營機構的重要參考標準之一。風投機構退出有兩大途徑，一是通過REITS等資產證券化方式實現(xiàn)高估值退出，二是運作長租公寓企業(yè)上市。
上述長租公寓機構負責人直言，當前國內長租公寓市場缺乏千億估值公司，A股市場唯一的地產服務類企業(yè)世聯(lián)行市值約160億元，因此各路資本涌入，目的是率先打造千億市值公司，為項目上市退出贏得優(yōu)勢。
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