日前，證監(jiān)會與住建部聯(lián)合下發(fā)了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，標志著我國住房租賃資產證券化正式破冰，這不僅對促進以機構為主的房屋租賃市場大力發(fā)展、引導社會資本參與到房屋租賃市場、提高我國租賃市場整體規(guī)模具有重要意義，更對合理引導居民居住需求、構建房地產長效機制具有推動作用。
短期來看，其對促進房企開展租房業(yè)務有較大推動作用。目前，在北京、上海、深圳這樣流動人口比例較高的城市，租賃房屋占總房屋比例超20％，租賃人口占城市總人口比重超30％。相關研究還顯示，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模達1．3萬億元，租賃人口超1．6億人，預計到2025年，住房租賃市場租金將接近3萬億元，租賃人口將達2．3億人。
但與巨大市場不匹配的是，我國當前租房市場短板頗多。一是租房市場供給仍主要由個人房源構成，這就導致了租房服務標準的不統(tǒng)一，個人與中介、中介與房主、個人與房主之間容易出現糾紛等租房市場亂象，嚴重影響著租房市場的健康發(fā)展；二是當前居民租房與購房在享受子女教育、醫(yī)療等方面仍未完全實現“租售同權”。這導致了我國購房需求常年旺盛，居民負債過快增長也給宏觀經濟帶來了隱憂?？傮w看，我國人均居住面積已超過英國、法國、日本等多個發(fā)達國家，國家統(tǒng)計局數據顯示，2016年我國居民人均住房建筑面積為40．8平方米，其中城市人均住房建筑面積36．6平方米。也就是說我國修建的房屋總體是能夠滿足居民居住需要的，但絆腳石在分配不均和房屋租賃市場發(fā)展緩慢上。
因而，大力發(fā)展房屋租賃市場已成當前之必然，也是房地產長效機制的重要組成。2017年以來，住建部及各地方政府陸續(xù)出臺了多項政策規(guī)范房屋租賃市場、鼓勵機構大力發(fā)展房屋租賃業(yè)務、實現租售同權。在政策的指引下，萬科等眾房企紛紛涉足長租公寓業(yè)務，但發(fā)展長租公寓仍存難點。一方面由于房價節(jié)節(jié)攀升導致租金回報率較低，2016年百城租金回報率排行榜顯示，回報率最高的城市衡陽僅有4．23％，不及銀行長期貸款利率，而一線城市和此輪房價暴漲的二線城市租金回報率普遍低于2％，也就難怪很多涉足長租公寓的房企感慨不虧錢就是賺；另一方面，房企通過“重資產”模式即公開市場招拍掛拿地開發(fā)后進行出租，在計入稅費、資金成本和相應管理費用后，基本上是不可能賺錢的，即便通過“輕資產”模式房企回收成本也要5～7年。不僅如此，當前房企融資成本普遍較高，房租通過年付甚至季付的方式根本無法解決資金鏈吃緊問題，發(fā)展以機構為主的房屋租賃市場亟須開發(fā)相關金融產品。
住房租賃資產證券化政策的出臺解決的正是該問題，房企可通過房地產投資信托基金（REITs）等資產證券化產品將未來房租的收益權甚至房屋產權一并打包出售給投資者，實現短期資金的快速回籠，租客則可靈活采用季付或年付的方式租房。未來房企將租金按約定付給REITs投資者利息。通過這樣的金融產品設計就實現了租戶、機構、投資者之間的資金鏈閉環(huán)，既解決了房企資金回籠慢的問題，又讓投資者獲得穩(wěn)定的固定回報、租客享受優(yōu)質服務。
凡事都有兩面性，房地產投資信托基金在給參與者帶來便利的同時也存在風險。事實上，它與美國次級貸款在某種程度上是具有一定相似性的，因而有效防控風險的環(huán)節(jié)必不可少。此次發(fā)布的政策分別從資產證券化發(fā)行主體、審核程序、合規(guī)風控、監(jiān)管評估、投資主體等方面進行了嚴格的約定，不僅要求嚴格保證底層資產即出租房屋本身產權清晰且工程合格，還要求購買主體以機構為主，并采取強監(jiān)管手段重點防范資金違規(guī)進入房地產市場。
事實上，在此次政策出臺之前，2017年住房租賃資產證券化已經做了一些試點，一些租房提供機構已試水發(fā)行類REITS產品，并取得了一些經驗。同策研究院統(tǒng)計，2017年以來長租公寓類資產證券化產品發(fā)行筆數已達19筆，融資金額近千億元。但不可否認的是，從已試點發(fā)行的類REITs產品來看，由于底層資產租金回報率有限，其本質還是債，更多解決的是租房機構的現金流問題。
因而，促進以機構為主的租房市場發(fā)展的根本還是在于如何提高租金回報率上，也就是說要么漲房租，要么降地價。鑒于房租上漲與居民收入上漲聯(lián)系較為緊密，降地價才是根本。眾所周知，一二線城市租金回報率低的原因在于房價較高，而房價較高的原因在于地價較高，利用集體土地建設租賃住房的最大優(yōu)勢也在于此。2017年，北京、上海、杭州等13個城市已第一批開展了利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，但規(guī)模仍有限。在當前一二線城市低得可憐的租金回報率背景下，無論是金融機構還是租房機構想增加盈利、縮短盈利周期都可能產生道德風險，風控再完備都無濟于事。
此次政策專門指出優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)利用集體建設用地建設租賃住房項目開展資產證券化。如未來能在一二線城市大范圍提高集體用地建設租賃住房比例，機構參與租房市場的成本才有可能大幅下降，租金回報率才有可能提升，住房租賃資產證券化才有可能給發(fā)展機構為主的租賃市場助一臂之力。
綜上，住房租賃資產證券化的推行僅是邁出了發(fā)展機構為主的租賃市場第一步，快速摸索出集體土地建設租賃住房的經驗并大力推廣才是重中之重。
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