3月4日，融創(chuàng)（上海）商置有限公司與盛煦地產(chǎn)（NOVA Property Investment Co. Ltd）在上海宣布，將共同發(fā)起國內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購基金（下稱“并購基金”），基金規(guī)模達(dá)200億人民幣。
這是融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)首次以基金形式涉水商業(yè)地產(chǎn)存量市場，也是國內(nèi)首只由開發(fā)商發(fā)起、總募資規(guī)模最大的商業(yè)存量并購基金。
據(jù)了解，并購基金將聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)，例如具備潛力的寫字樓、酒店、商場等?；鹚俄?xiàng)目將由雙方合作運(yùn)營平臺進(jìn)行運(yùn)營管理，同時(shí)融創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)提供專業(yè)的開發(fā)及改造支持，待物業(yè)進(jìn)入成熟運(yùn)營后，通過多種渠道從資本市場退出。
融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁兼融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)總裁田強(qiáng)表示，“我們正站在存量時(shí)代的風(fēng)口上。北上廣深及部分核心的二線城市都已邁入存量時(shí)代，這些城市土地資源稀缺，但各類商辦和消費(fèi)升級需求活躍，大量商業(yè)資產(chǎn)需要升級?！碧飶?qiáng)認(rèn)為，隨著一線城市存量市場的形成，成立基金將是今后房企發(fā)展趨勢。
2017年，盛煦地產(chǎn)10億收購上海融創(chuàng)壹號院酒店式公寓產(chǎn)權(quán)，融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)與盛煦地產(chǎn)因此結(jié)緣，經(jīng)過一年磨合期之后，雙方認(rèn)為合作成立存量基金進(jìn)行城市更新方面的投資是雙贏舉動。一方面，城市更新將成為融創(chuàng)新的增長點(diǎn)；另一方面，融創(chuàng)項(xiàng)目并購的資源與實(shí)力有助于盛煦地產(chǎn)迅速做大基金規(guī)模。據(jù)透露，目前并購基金已儲備了多個(gè)種子項(xiàng)目，也正在與中信泰富洽談相關(guān)合作。
來自世邦巍理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，上海甲級寫字樓有1200萬平方米存量。高力國際的研究顯示，目前上?？偟募准夀k公樓存量市場規(guī)模為1130萬平方米，上海優(yōu)質(zhì)購物中心商業(yè)總存量為661萬平方米（不包括百貨、配套零售、街鋪等）。
若按照均價(jià)3萬元/平方米匡算，這將是一個(gè)超過5000億級的存量市場。
存量資產(chǎn)時(shí)代，運(yùn)營為王。盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人董事長兼聯(lián)席總裁王謙認(rèn)為，房地產(chǎn)基金未來的首要機(jī)會將是一、二線城市的存量。一、二線城市核心商務(wù)區(qū)、副中心都有大量的老舊物業(yè)及被低估的存量資產(chǎn)，這些都是極具升值空間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
“投資只是第一步，運(yùn)營將是核心?！比趧?chuàng)（上海）商置有限公司總經(jīng)理顧明表示，融創(chuàng)將與盛煦地產(chǎn)發(fā)揮各自優(yōu)勢，將已有的投資管理平臺、商業(yè)運(yùn)營平臺及地產(chǎn)開發(fā)平臺整合為一個(gè)完整的存量資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。
“荷蘭的Markthal原本是一個(gè)破舊的老樓，經(jīng)過改造后成為全球首個(gè)菜市場綜合體。這就是運(yùn)營的價(jià)值。”顧明舉例稱，融創(chuàng)與盛煦地產(chǎn)也將為城市創(chuàng)造更多的運(yùn)營典范。
盛煦地產(chǎn)由創(chuàng)始人王謙和戰(zhàn)略投資人華平投資（Warburg Pincus）共同創(chuàng)立，目前，公司投入運(yùn)營和在建項(xiàng)目已達(dá)38個(gè)，總投資規(guī)模近80億人民幣，項(xiàng)目面積達(dá)30萬平方米，覆蓋上海、北京等一線城市，旗下運(yùn)營品牌有base佰舍、N2盛云創(chuàng)意等，以滿足不同業(yè)態(tài)的定位需求。2017年，盛煦地產(chǎn)也參與了萬科在上海徐匯區(qū)龍華旅游城項(xiàng)目的投資，該項(xiàng)目還有徐匯國資與西岸集團(tuán)兩個(gè)主要股東方。
據(jù)透露，盛煦地產(chǎn)此番與融創(chuàng)上海商置合作成立的存量資產(chǎn)并購基金雙方將各占一半權(quán)益，基金已處于募集環(huán)節(jié)，已經(jīng)與境內(nèi)外知名投資機(jī)構(gòu)洽談。
一名長期關(guān)注城市更新投資的人士分析認(rèn)為，最近確實(shí)出現(xiàn)傳統(tǒng)PE基金開始組建地產(chǎn)基金，重點(diǎn)投資趨勢就是城市更新項(xiàng)目，比如弘毅資本。
上述人士認(rèn)為，城市更新基金賺錢的邏輯，就是通過滿足消費(fèi)升級的創(chuàng)新需求，把空間運(yùn)營的內(nèi)容做得更好，從而確保租金的提升。這可從三個(gè)方面分析房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)向存量地產(chǎn)的原因：首先，從國際角度看，很多基金涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如黑石旗下的PE、對沖房地產(chǎn)基金等，并且房地產(chǎn)基金在黑石基金中的占比很大；其次，國內(nèi)大的傳統(tǒng)的PE基金也會走這條路；從房地產(chǎn)行業(yè)來看，去年政策的走向可以看出，房地產(chǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)型服務(wù)業(yè)，目前很多房企巨頭也開始把一部分精力投入到城市更新方面，比如萬科、遠(yuǎn)洋、中糧、金茂，包括碧桂園也開始這方面的探索；再次，對于PE來說，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)存量資產(chǎn)會對其自身業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同作用，比如PE過往習(xí)慣于投資高科技、大醫(yī)療、消費(fèi)升級，其實(shí)很多消費(fèi)升級是與空間聯(lián)系的，離不開空間管理，而城市更新背后的推動力正是產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)升級、消費(fèi)場景的提升。
伴隨存量資產(chǎn)基金的涌現(xiàn)，來自荷蘭、加拿大等境外保險(xiǎn)資金開始關(guān)注中國城市更新的投資機(jī)會。以盛煦地產(chǎn)為例，這家2015年正式成立、運(yùn)作不到3年的PE基金公司，準(zhǔn)備在今年3月宣布手上兩個(gè)項(xiàng)目的退出，接盤方正是境外保險(xiǎn)資金。
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