“下一步物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勢，將體現(xiàn)在是否有能力整合更多資源，這也將成為行業(yè)地位的體現(xiàn)。”
房地產(chǎn)投資信托基金的前線業(yè)務(wù)運(yùn)營商，其管理的部分核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)都已打包在越秀房托資產(chǎn)中。興業(yè)證券(7.680, -0.12, -1.54%)研報指出，按基金單位于2017年6月30日的收市價4.85港元計算，基金年收益率約6.46%，基本保持穩(wěn)定。
隨著以共享辦公為代表的新型辦公形態(tài)興起，主力使用群體的轉(zhuǎn)變，加之城市中持續(xù)新增的商業(yè)物業(yè)等外部環(huán)境，物管模式更新越發(fā)緊迫，對上市公司而言尤甚。
不止商業(yè)項目，放大到整個物管領(lǐng)域，在穩(wěn)固基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)之外，尋求經(jīng)營業(yè)務(wù)多元，慢慢成為行業(yè)盈利必須思考和探索的大趨勢。不過中信證券(17.820, -0.26, -1.44%)分析師陳聰認(rèn)為，目前龍頭企業(yè)市占率不高，大部分物管公司處于跑馬圈地階段，經(jīng)營多元化仍需較長時間培育。
“自2016年初以來，琶洲陸續(xù)迎來5棟甲級寫字樓交付入市。大量供應(yīng)涌入，一方面有利于區(qū)域商務(wù)氛圍積聚，但短期內(nèi)亦會對租金帶來下行壓力?！钡谝惶酱骶S斯華南區(qū)研究部主管羅瑞曾對今年廣州二季度市場分析。
“寫字樓供應(yīng)量增大、新興辦公空間產(chǎn)品涌現(xiàn)確實帶來很大沖擊。但真正需要解決的是如何滿足消費升級帶來的體驗需求?！彼硎?，為此怡城將從服務(wù)型向內(nèi)容型企業(yè)轉(zhuǎn)型，建立智慧云服務(wù)平臺、產(chǎn)品服務(wù)定制平臺、資源連接平臺、泛娛樂社交平臺。這也是公司正在籌劃推出的物管3.0模式。
未來企業(yè)將面臨信息化、扁平化的趨勢。這意味著，物業(yè)管理也將從前臺服務(wù)打通到后臺管理，運(yùn)用怡城開發(fā)的智能科技產(chǎn)品對客戶需要進(jìn)行系統(tǒng)分析，從商業(yè)、健康、教育、資產(chǎn)管理等方面挖掘需求。怡城計劃把寫字樓區(qū)域打造成生態(tài)圈，成立客戶泛平臺組織以加強(qiáng)日常溝通。
據(jù)透露，下一步還將更注重對日常商務(wù)場地使用功能的開發(fā)，將空置空間進(jìn)行整合，以滿足租戶的臨時性需求。
比如正在考慮中的會議室共享。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在管項目中，近兩年會議室使用率呈下降趨勢，“這不是費用問題，而是需求問題?！泵鎸Α半p創(chuàng)”環(huán)境下的聯(lián)合辦公興起，怡城會挖掘新的項目，并提供定制服務(wù)。
近年來，更多資產(chǎn)證券化產(chǎn)品如ABS、CMBS出現(xiàn)在房地產(chǎn)物業(yè)運(yùn)營中，因此物業(yè)管理對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目的資產(chǎn)保值增值功能也愈發(fā)凸顯。表現(xiàn)之一就是，從單純提供物業(yè)管理服務(wù)，延伸到更多元的生活和工作場景中。
“未來中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，是向不動產(chǎn)管理乃至資產(chǎn)證券化方向發(fā)展。只是目前物業(yè)運(yùn)營的基礎(chǔ)還夯實得不夠牢固，要在保障基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的前提下，再開展多種經(jīng)營，提高盈利能力?！碑?dāng)真正實現(xiàn)成熟的資產(chǎn)管理運(yùn)營模式，多元化經(jīng)營的收入占比將不止于過半，而是占據(jù)更加主導(dǎo)的地位。
至于多元經(jīng)營的方向，則是與生活和工作強(qiáng)相關(guān)的內(nèi)容。比如居家服務(wù)，可以細(xì)化到臨床護(hù)理、兒童托管、美容美發(fā)等?！斑@些內(nèi)容不一定物業(yè)公司自己來做，但是可以開放給相關(guān)O2O企業(yè)，進(jìn)行業(yè)務(wù)嫁接。”在此基礎(chǔ)上，相關(guān)社區(qū)金融乃至保險等業(yè)務(wù)，則是根據(jù)物管企業(yè)的體量和資質(zhì)，可在未來考慮布局。
從行業(yè)來看，目前已具規(guī)模的上市或籌備上市的物業(yè)管理公司，也在逐步擴(kuò)大多元經(jīng)營業(yè)務(wù)收入。
如綠城服務(wù)(2869.HK)財報顯示，2017年上半年，其物業(yè)服務(wù)收入15.29億元人民幣，占總收入近七成，但增長最快的業(yè)務(wù)為園區(qū)服務(wù)，收入3.53億占總收入的16%，占總毛利30.7%，收入同比增123.5%，2016年同期該收入占比為9.6%。其園區(qū)服務(wù)中，提供食品飲品售賣的園區(qū)產(chǎn)品服務(wù)收入占園區(qū)服務(wù)總收入的24.3%，以房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)收入占比55.4%。
對此，力拼增值服務(wù)可能是龍頭競爭的第三階段，但這還需比較長時間。“我們認(rèn)可企業(yè)在這個領(lǐng)域培養(yǎng)能力，但不可過于冒進(jìn)。”
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