伴隨存量時(shí)代的到來(lái)，只租不售地塊的推出，見(jiàn)證了國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)銷模式向資管模式轉(zhuǎn)變，從買地建房到激活存量轉(zhuǎn)變。
當(dāng)市場(chǎng)步入存量?jī)r(jià)值創(chuàng)造時(shí)代，運(yùn)營(yíng)和資本的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，越來(lái)越多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投奔“輕資產(chǎn)”路線，資產(chǎn)管理輸出、品牌輸出被納入企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層面。
如何挖掘存量市場(chǎng)，提高資產(chǎn)管理的“自我造血能力”，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。尤其在國(guó)內(nèi)當(dāng)下兵家必爭(zhēng)的一二線城市，資產(chǎn)管理的大幕早已揭開(kāi)。
當(dāng)“開(kāi)發(fā)商”紛紛轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營(yíng)商”，優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為決戰(zhàn)的不二法寶，既是資產(chǎn)，更是金融市場(chǎng)保值、增值的有效工具。以寫字樓、酒店、購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)成為“先頭部隊(duì)”，憑借其較穩(wěn)定的租金收益、可持續(xù)的現(xiàn)金流，適合通過(guò)資本運(yùn)作提升價(jià)值的特點(diǎn)，成為當(dāng)下最受關(guān)注的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
在此大環(huán)境下，如何更好地拓展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn);如何對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行內(nèi)容再造與價(jià)值升級(jí)，有效盤活與提高閑置物業(yè)的使用率，提高現(xiàn)金流，成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新一輪挑戰(zhàn)。
有數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬(wàn)平方米的五個(gè)新項(xiàng)目完工，進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4.0%至約621萬(wàn)平方米。同時(shí)，空置率也增至 8.6%。
如何提高租金收益和整體回報(bào)率，提高物業(yè)的增量?jī)r(jià)值，并使持有資產(chǎn)不斷保值升值，成為眾多開(kāi)發(fā)商的關(guān)注點(diǎn)。而針對(duì)寫字樓來(lái)說(shuō)，其存量資產(chǎn)改造的核心就是“打造新內(nèi)容”。既要圍繞內(nèi)容進(jìn)行挖掘，不斷創(chuàng)新其定義，同時(shí)培養(yǎng)專業(yè)高效的資產(chǎn)管理能力輔助“內(nèi)容落地”。
萊坊9月發(fā)布《2017年寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》顯示，以北外灘為例，作為上海的一個(gè)重點(diǎn)新興商務(wù)區(qū)，截至2017年第一季度，該區(qū)域?qū)懽謽谴媪窟_(dá)151 萬(wàn)平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲級(jí)寫字樓面積占總量的67%。十年來(lái)的租金增幅為92%，預(yù)計(jì)租金水平還將繼續(xù)增長(zhǎng)。
如何激活存量，尤其在競(jìng)爭(zhēng)激烈、寫字樓商圈密集分布的上海，北外灘給出了自己對(duì)未來(lái)的判斷，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“定位”二字。航運(yùn)產(chǎn)業(yè)是較早進(jìn)入北外灘區(qū)域的行業(yè)，隨著上海港國(guó)際客運(yùn)中心的建成，以航運(yùn)為主體的中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國(guó)海運(yùn)集團(tuán)、上港集團(tuán)等陸續(xù)遷入北外灘。2011 年起，以國(guó)投集團(tuán)、新華保險(xiǎn)以及工商銀行等大型金融機(jī)構(gòu)相繼入駐為契機(jī)，北外灘實(shí)現(xiàn)從“航運(yùn)聚集區(qū)”到“航運(yùn)和金融服務(wù)聚集區(qū)”的轉(zhuǎn)變。
萊坊上海研究及咨詢部主管及董事楊悅晨表示：“北外灘的成功建設(shè)依靠各方面的努力和配合，對(duì)于政府而言，應(yīng)針對(duì)特定的航運(yùn)及其衍生行業(yè)積極制定招商引資政策，在政策上給予稅收優(yōu)惠，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)聚集;對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目盡量采用只租不售的長(zhǎng)期持有策略并加強(qiáng)后期管理，以保證物業(yè)品質(zhì);對(duì)于租戶和買家而言，考慮到北外灘的定位和發(fā)展?jié)摿?，建議航運(yùn)及其相關(guān)行業(yè)可以選擇入駐，以享受產(chǎn)業(yè)聚集所帶來(lái)的利好?！?/p>
一方面，對(duì)于整個(gè)商務(wù)區(qū)域而言， 可通過(guò)平臺(tái)形成行業(yè)的集聚效應(yīng);另一方面，對(duì)于單棟寫字樓來(lái)講，可通過(guò)當(dāng)下最流行的聯(lián)合辦公模式聚集社群與人才。共享經(jīng)濟(jì)正當(dāng)?shù)?，共享辦公的核心也不外乎三點(diǎn);空間、服務(wù)和社群。
現(xiàn)在市場(chǎng)的共享辦公和孵化器企業(yè)一般采取輕資產(chǎn)的模式，選擇和寫字樓的物業(yè)方合作，租賃寫字樓進(jìn)行統(tǒng)一打造。這也為開(kāi)發(fā)商提供了一種新思路。與其被動(dòng)等待市場(chǎng)去化存量，不如主動(dòng)出擊，尋找更多渠道。除了租賃、散售以外，共享辦公和孵化器落地能夠消化更多的存量。
目前，共享辦公企業(yè)在全國(guó)一二線城市幾乎均有布局，且處于快速擴(kuò)張階段。據(jù)了解，優(yōu)客工廠在今年的計(jì)劃是將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國(guó)21個(gè)城市，而Wework、We+、SOHO 3Q等共享辦公品牌也勢(shì)頭正猛。
共享的除了辦公空間，還有服務(wù)。落到實(shí)處的后期服務(wù)體驗(yàn)是影響租戶能否長(zhǎng)期留下的重要環(huán)節(jié)，例如不少空間都在打造“云服務(wù)平臺(tái)”，最大限度地開(kāi)放和共享公共空間，集會(huì)晤、商務(wù)接待、臨時(shí)辦公、休息場(chǎng)所、甚至舉行派對(duì)多功能為一體，為業(yè)主提供更全面的服務(wù)。
雖然共享辦公的理念是建立在寫字樓的地產(chǎn)基礎(chǔ)上，目前整個(gè)行業(yè)還處于僅僅使用寫字樓資源的階段。但在未來(lái)，寫字樓的發(fā)展可能將與這一順應(yīng)時(shí)代趨勢(shì)的共享辦公潮流有更多的聯(lián)系，例如一起重構(gòu)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，重塑目前散售、整租的寫字樓現(xiàn)狀，以及達(dá)成收益分成等更深度的合作。
近年隨著國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)，協(xié)同上升的酒店業(yè)發(fā)展也受到了不少投資方的關(guān)注?！吨袊?guó)房地產(chǎn)金融》為此采訪到了第一太平戴維斯估價(jià)部董事甘啟善。他指出，酒店是一種特殊性比較高的物業(yè)。
“酒店資產(chǎn)管理與一般商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理不同，酒店的運(yùn)營(yíng)講究自己的特色。雖說(shuō)一看地段，二看星級(jí)定位，實(shí)際上更看運(yùn)營(yíng)方針?！?/p>
品牌、運(yùn)營(yíng)是酒店資產(chǎn)管理的靈魂。比起單純地追求資產(chǎn)的升值和現(xiàn)金收益最大化，酒店業(yè)更注重自身品牌形象的打造、服務(wù)理念的傳播等等。原因是酒店業(yè)的風(fēng)格、定位各不相同，只有突出的特色、鮮明的形象、廣為人知的產(chǎn)品定位才能令其在同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，獲得穩(wěn)定和良好的現(xiàn)金流。
甘啟善表示，目前很多酒店都是配套性項(xiàng)目，與辦公樓、購(gòu)物中心做配套，互相形成人流導(dǎo)入，有較強(qiáng)的業(yè)態(tài)聚攏效果。
至于購(gòu)物中心的營(yíng)運(yùn)，“招商的組合、項(xiàng)目的定位、商場(chǎng)設(shè)計(jì)，包括附近交通，都會(huì)影響營(yíng)運(yùn)，帶來(lái)租金水平與出租率的變化。因此我們鼓勵(lì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)，這也是存量時(shí)代對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的要求?！?/p>
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)是中國(guó)未來(lái)最大的商業(yè)機(jī)會(huì)所在。人們對(duì)于產(chǎn)品也會(huì)有更高的要求—— 高性價(jià)比、高體驗(yàn)感、高參與度。未來(lái)顧客的消費(fèi)沖動(dòng)不會(huì)再是功能驅(qū)動(dòng)，而是傾向娛樂(lè)和體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)。
這就決定了在未來(lái)，或者當(dāng)下的購(gòu)物中心、商場(chǎng)已經(jīng)不能僅僅是一個(gè)提供購(gòu)物消費(fèi)的地方，更應(yīng)打造成一個(gè)消費(fèi)者樂(lè)意選擇的娛樂(lè)、休閑空間。越來(lái)越多商場(chǎng)開(kāi)始通過(guò)引入一些體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)，如兒童游樂(lè)場(chǎng)、大型空間藝術(shù)展覽等等，增加商場(chǎng)的互動(dòng)性與娛樂(lè)感，讓消費(fèi)者能有更深刻的“體驗(yàn)感”，愿意駐足和流連在此。
明確的定位和品牌將影響客戶群的群像變化。就購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，在傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)思想中，租金收入一直未與商戶的實(shí)際銷售額建立聯(lián)系。事實(shí)上，商戶能夠承受的租金成本與其所能獲得的銷售額密不可分。
假若能敏銳地有針對(duì)性地捕捉到正確的消費(fèi)者，激發(fā)其持續(xù)消費(fèi)熱情，就能提高購(gòu)物中心的銷售額，從而進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也能相應(yīng)地提高租金，甚至提高周邊商業(yè)體，乃至整個(gè)區(qū)域的整體租金水平。
資產(chǎn)管理的終極目標(biāo)是為了提升資產(chǎn)價(jià)值。提升價(jià)值有兩種方式，一是前面提到的如何提升不同商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，二是改善資產(chǎn)流動(dòng)性，獲取流動(dòng)性溢價(jià)。資產(chǎn)流動(dòng)性提升了， 資產(chǎn)估值也將相應(yīng)提升。
而提升資產(chǎn)流動(dòng)性，則可通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式，等額化、標(biāo)準(zhǔn)化降低投資介入的門檻，實(shí)現(xiàn)投資大眾化。
對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，融資的重要性自然不言而喻。持有型的商業(yè)地產(chǎn)更是需要長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金支持。傳統(tǒng)融資渠道難度增強(qiáng)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的考驗(yàn)，也加速了中國(guó)房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程。
融資渠道多元化已成大勢(shì)所趨。通過(guò)通用的ABS、CMBS、REITs、商信托和各種國(guó)內(nèi)的類REITs的工具和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，也是眾多原本重資產(chǎn)的大型房企走向“輕資產(chǎn)”的重要途徑。
輕資產(chǎn)，不是為了全部拋售，而是給一部分的資產(chǎn)進(jìn)行減綁，負(fù)債率與資金成本降低，資金回流，保障未來(lái)的拓展開(kāi)發(fā)。
由此要求資產(chǎn)管理并非僅是運(yùn)營(yíng)管理，還有資金的運(yùn)作也是專業(yè)能力的一部分。當(dāng)房企具備良好的運(yùn)營(yíng)能力，城市辦公或商業(yè)租賃市場(chǎng)日趨成熟，租金增長(zhǎng)是必然，投資者也會(huì)青睞該類商業(yè)地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。
目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，一直是地產(chǎn)與金融行業(yè)共同探索的領(lǐng)域。但大部分開(kāi)發(fā)商采取的是“輕資產(chǎn)”模式，仍緊抓住其核心開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，卻將非核心的部分外包。存量資產(chǎn)管理必是行業(yè)大勢(shì)所趨，但資產(chǎn)盤活并非易事，尤其在存量競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)下，專業(yè)的資管團(tuán)隊(duì)將成為各家比拼實(shí)力的有利武器。
數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)有4.3億平方米被低估的物業(yè)面積，佐證了資產(chǎn)方對(duì)資產(chǎn)管理的商業(yè)判斷尚不成熟。無(wú)疑，成立存量資產(chǎn)評(píng)估及管理平臺(tái)，將成為行業(yè)發(fā)展的潮流與需求。
借鑒國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，1968年，美國(guó)的城市化率達(dá)到了72%，新房需求開(kāi)始萎縮，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。多家代理公司如世邦魏理仕等紛紛轉(zhuǎn)型為綜合服務(wù)公司，以專業(yè)的團(tuán)隊(duì)協(xié)助開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、甚至投資方實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)代理行業(yè)亦在呈現(xiàn)這種趨勢(shì)。隨著大資管模式的日漸鋪開(kāi)，存量資產(chǎn)管理大幕揭起，預(yù)期未來(lái)國(guó)內(nèi)成熟的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)也將越來(lái)越多，將帶動(dòng)整個(gè)存量市場(chǎng)朝更多元、專業(yè)的方向發(fā)展。
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