前文分享了資產(chǎn)管理行業(yè)風險防范，本文來看中小房企生存樣本：萊蒙國際出售逾百億資產(chǎn)。在樓市調(diào)控日趨嚴厲、行業(yè)集中度大幅提升的背景下，一些中小房企正在面臨經(jīng)營危機。
中小房企生存樣本:萊蒙國際出售逾百億資產(chǎn)
繼去年出售資產(chǎn)予融創(chuàng)中國后，香港上市房企萊蒙國際(下稱“萊蒙”)最新又公告將出售8個房地產(chǎn)項目、超過百億的資產(chǎn)予和昌集團。至此，一年多時間萊蒙已拋售超過170億資產(chǎn)，甚至有傳言稱萊蒙正在退出房地產(chǎn)市場。
萊蒙方面否認了退出的說法。其在公告中表示，出售資產(chǎn)是為調(diào)整業(yè)務(wù)策略及變現(xiàn)具有長遠發(fā)展周期的物業(yè)項目“提供一個理想的機會”。
出售資產(chǎn)將使得萊蒙自身的銷售大幅減少，今年以及未來業(yè)績難言樂觀。而查看公司的業(yè)務(wù)調(diào)整，從2014年提出“地產(chǎn)+X”多元化發(fā)展，到“地產(chǎn)+大健康”，再到現(xiàn)在提出加大海外市場和舊改，萊蒙似乎還沒有特別明確的方向。
萊蒙并非個案。中小房企面臨的生存壓力和對未來的迷茫正在真實上演。即便在市場較好的深圳，近兩年也有不少中小房企變賣資產(chǎn)如蘭江地產(chǎn)，還有一些房企傳出破產(chǎn)，如奧宸集團等。
未來，伴隨行業(yè)周期性調(diào)整和長期持續(xù)的調(diào)控，以及大規(guī)模兼并收購，中小房企或?qū)⒋罅肯А?/p>
133億拋售
8月15日晚，萊蒙公告稱，已與和昌集團訂立買賣協(xié)議，計劃將旗下4個目標公司的全部股權(quán)及貸款以約133.26億元代價售予和昌集團，將位于深圳、廣州、杭州、南京等6個城市的8個項目，總計約197萬平方米體量的物業(yè)轉(zhuǎn)讓。
出售的總代價約為133.26億元，包括物業(yè)資產(chǎn)的價值，約為106.72億元，以及目標公司的貸款，總值約26.54億元。
這不是萊蒙首次拋售資產(chǎn)。2016年中，萊蒙將位于上海、南京、杭州、深圳、惠州的6個項目公司股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，包含項目公司債務(wù)在內(nèi)作價42.25億元。
彼時公司稱出售乃是為了降低負債。到2016年底，萊蒙的凈負債比率從上年度72.5%下降至43.3%。
同時，萊蒙的借貸總額約為91.62億港元，其中32.53億港元須在一年內(nèi)償還，54.54億港元在一年后到五年內(nèi)償還，這對于當年銷售僅為40余億港元的萊蒙來說，償債壓力很大。
因此公司仍需進一步出售資產(chǎn)緩解債務(wù)。萊蒙在公告中表示，與和昌的交易將改變集團的現(xiàn)金狀況，減低整體借貸水平，可為營運及日后可能出現(xiàn)的潛在新投資機遇騰出資金。
不只萊蒙，大量中小房企已經(jīng)或正在出售資產(chǎn)以求生存。方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平認為，在“嚴監(jiān)管”下企業(yè)融資渠道收窄，“融資難”和拿地門檻上升雙重施壓，部分中小房企面臨生存危機。
其中，很多主業(yè)非房地產(chǎn)的公司紛紛剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而剝離出的地產(chǎn)業(yè)務(wù)則被部分房企并購;此外，部分手中握有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目的房企，在地價快速上漲的預期下，能以高溢價出售。
萊蒙的出售可歸為后者。對于出售資產(chǎn)所獲現(xiàn)金的用途，萊蒙表示，其中約20%(折合約29.9億港元)將償還現(xiàn)有借貸，包括金融機構(gòu)提供的約11.1億港元融資以及其他較高利率的債務(wù);約25%(折合約38.5億港元)留作一般日常資金。另外約55%(折合約84.8億港元)的資金用于物業(yè)及其他投資，包括中國內(nèi)地、香港、澳洲悉尼的8個房地產(chǎn)項目投資。
轉(zhuǎn)型的迷茫
萊蒙出售資產(chǎn)，無論出于債務(wù)壓力還是調(diào)整業(yè)務(wù)策略，都凸顯了中小房企當前面臨的壓力和對轉(zhuǎn)型的迷茫。
起家深圳的萊蒙，創(chuàng)始人、董事長黃俊康為香港人士，早年以開發(fā)豪宅著稱。但此后萊蒙走出深圳并不順利，公司運營水平一般，多次出售項目以避免虧損及債務(wù)風險。
與萬科、萬達、碧桂園、保利等大型房企不同，萊蒙在面對市場變化時的抗風險能力遠低于這幾家，公司提出的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略也多次搖擺。
2014年，萊蒙行政總裁陳風揚提出，公司正在綠色建筑及互聯(lián)網(wǎng)家居、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)等多個領(lǐng)域布局。即以“地產(chǎn)+X”為業(yè)務(wù)架構(gòu)，通過對“X”的運營，實現(xiàn)高利潤、高品牌、高效益等綜合價值回報。
但此后兩年，公司又稱將向“地產(chǎn)+國際化的健康生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，健康業(yè)務(wù)將成為公司重要收入來源。
拋售資產(chǎn)也讓萊蒙的銷售業(yè)績變得十分不確定，2015年公司銷售還有80億港元，2016年便下降至40多億港元，今年預計也不會太樂觀。那么未來公司將往何處去?
“如果能通過股權(quán)出讓回收一部分現(xiàn)金、實現(xiàn)利潤，并且對債務(wù)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，也不失為經(jīng)營上的一個策略?！?016年的中期業(yè)績會上，萊蒙管理層表示，在出售項目予融創(chuàng)之后，公司對經(jīng)營模式進行了一些調(diào)整，不再單純追求銷售額和發(fā)展規(guī)模，而是更注重獲取利潤的能力。
值得關(guān)注的是，在多次拋售資產(chǎn)后，萊蒙剩下的項目多為舊改、工改，且多位于深圳。這或?qū)⒊蔀槿R蒙轉(zhuǎn)型的突破口之一。
萊蒙管理層表示，舊改項目有三個關(guān)鍵階段，包括立項、專項規(guī)劃以及實施主體階段。公司在深圳從2013年開始就注意配置不同階段的項目，今后每年估計會有兩三個可以開工，處于專項規(guī)劃、報建兩三年的可能會有兩三個，這樣的資產(chǎn)配置符合公司發(fā)展。
其稱，深圳舊改項目周期比較長，從參與到開工賣樓，一般快的四五年，慢的七八年甚至更長，所以公司改變經(jīng)營思路，會通過房地產(chǎn)基金引入投資人，逐步回籠現(xiàn)金和應(yīng)得利潤，以達到用小股操盤甚至輸出技術(shù)管理等，加大輕資產(chǎn)運營。
此外，在今年4月份的業(yè)績會上，萊蒙管理層稱，正往大健康產(chǎn)業(yè)做探索。2016年萊蒙和大股東云南城投在昆明成立了云南省股權(quán)投資基金，預計發(fā)行30億左右，利用大股東在云南的優(yōu)勢資源，發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)。2015年，萊蒙還和美年大健康合作，成為新華健康10%股權(quán)的股東。
此次出售資產(chǎn)后，萊蒙表示，將聚焦在高價值的經(jīng)營性物業(yè)收益及海外物業(yè)上，并向大健康轉(zhuǎn)型。
萊蒙只是大量中小房企在調(diào)控下求存的縮影。去年以來，多家中小房企加快出售資產(chǎn)，行業(yè)整合兼并劇烈;同時集中度提升非?？欤壏科蟮氖姓悸恃杆偬岣?。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，2016年1-23名的房企銷售額加起來3.15萬億、市占率約為26.8%;今年上半年市場份額提高到36.3%，預計2020年占比將達51%。
在這樣的背景下，中小房企的生存空間將被進一步擠壓。歐陽捷建議，中小房企要多跟大企業(yè)合作，或?qū)⒛抗廪D(zhuǎn)向海外。
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