前文分享了三一設(shè)備助力尼日利亞萊基建設(shè)煉油廠建設(shè)，本文來看融資渠道受阻，房企資產(chǎn)證券化提速。近期，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》(簡稱《檢查要點》)，其中將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入檢查要點。中國證券報記者了解到，除了房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計劃等房企“輸血”管道均受限制。有分析人士指出，不斷從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)資金鏈正全線收緊，房企要在優(yōu)勝劣汰中“勝出”，一方面需提升回款能力，另一方面也需探索包括資產(chǎn)證券化在內(nèi)的新型融資渠道。
融資渠道受阻 房企資產(chǎn)證券化提速
資金鏈全線收緊
根據(jù)《檢查要點》，是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù);“股+債”項目中是否存在不真實的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款等，都將是監(jiān)管部門的排查重點。
針對以往銀行業(yè)金融機構(gòu)借助一些通道向房企“輸血”的違規(guī)行為，也成為近期銀監(jiān)會排查重點，比如信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn);是否通過同業(yè)業(yè)務(wù)和理財業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式，向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資等。
實際上，近幾年來，金融監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)開發(fā)貸也一直維持“高壓”態(tài)勢。多位銀行業(yè)人士對中國證券報記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸近年來一直是“名單制管理”，部分銀行甚至直接將權(quán)限收歸總行。
一家股份制銀行華中地區(qū)分行負(fù)責(zé)人告訴記者，該行去年下半年以來沒有發(fā)放過一筆房地產(chǎn)開發(fā)貸，以往通過發(fā)行銀行理財產(chǎn)品、資管計劃等給房企融資的渠道也受阻。
華融信托研究員袁吉偉表示，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看，以預(yù)收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均占比約為44.7%，這部分資金與房地產(chǎn)銷售緊密相關(guān)，由于這部分資金來源占比較大，歷次房地產(chǎn)調(diào)控對購房需求的抑制，對這部分資金來源影響非常突出。自籌資金占比平均為38.8%，國內(nèi)貸款占比約為16.1%，利用外資占比約為0.5%?？梢钥闯?，銷售端實現(xiàn)的資金回籠以及自籌資金對于房地產(chǎn)開發(fā)影響較大。
廣發(fā)證券分析人士認(rèn)為，房企的存量債務(wù)兌付風(fēng)險需要警惕：一方面，房企資金端在銷售逐步下行以及融資環(huán)境持續(xù)收緊的背景下將繼續(xù)承壓。另一方面，債務(wù)端統(tǒng)計顯示，過去兩年房企存量債務(wù)的期限在2-3年，未來幾年將迎來集中兌付期。
資產(chǎn)證券化料成新選擇
數(shù)據(jù)顯示，從2016年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款、自有資金、銀行貸款、債券、信托資金及私募資管計劃在整體資金來源中占比較高，分別為29.1%、16.9%、14.2%、12.6%、7.8%、4.6%、4.2%。
宏觀調(diào)控政策及金融信貸的收緊，對于房企資金鏈的影響不言而喻。盡管融資渠道受阻，但是房地產(chǎn)銷售、投資、拿地、新開工仍超預(yù)期，投資和融資需求韌性強勁。
券商分析人士認(rèn)為，除了提升自身的回款能力，房企應(yīng)積極探索如何獲得更高融資權(quán)限、創(chuàng)新融資渠道。雖然資產(chǎn)證券化目前在國內(nèi)才剛剛起步，但其有望成為房企和資產(chǎn)持有人的主要融資選擇之一。
中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，進入2017年，各家房企在資產(chǎn)證券化方面不斷提速。金融街、世茂集團等均有動作，6月7日，泰禾集團發(fā)布公告稱計劃發(fā)行泰禾物業(yè)(一期)委貸資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券。
在仲量聯(lián)行中國區(qū)資本市場研究負(fù)責(zé)人邱義升看來，“鑒于中國龐大的房地產(chǎn)市場規(guī)模以及銀行和開發(fā)商對另類融資渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS將日益走俏，今后幾年的發(fā)行量勢必將逐漸走高?！?/p>
中國基金業(yè)協(xié)會會長洪磊表示，應(yīng)鼓勵具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)項目，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化并上市交易，再通過公募REITs完成標(biāo)的挑選和組合持有，讓這些REITs成為養(yǎng)老金尋求穩(wěn)健回報的可靠工具，既能滿足養(yǎng)老資產(chǎn)的投資要求，同時也縮短了實體經(jīng)濟融資鏈條，切實降低實體部門的杠桿率。
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