央行最新發(fā)布的《2017年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中，首次提及“金融周期”的概念。而且只要提及金融周期時，就處處不離房地產(chǎn)市場。這意味著，房地產(chǎn)的發(fā)展周期對金融周期有著較大的影響。新金融周期中國的房地產(chǎn)市場亟待租房金融賦能。
央行在報告中解釋說，金融周期主要是指由金融變量擴張與收縮導致的周期性波動。評判金融周期，最核心的兩個指標是廣義信貸和房地產(chǎn)價格，前者代表融資條件，后者反映投資者對風險的認知和態(tài)度。由于房地產(chǎn)是信貸的重要抵押品，因此兩者之間會相互放大，從而導致自我強化的順周期波動。而以筆者之見，明年，中國或?qū)⑦M入新金融周期，這個新周期所呈現(xiàn)出來的主要特征就是金融降杠桿加速，金融脫虛向?qū)嵓涌欤?strong>房地產(chǎn)金融逐步由住房金融向租房金融轉(zhuǎn)變。具體而言，在“房住不炒”的調(diào)控綱領下，發(fā)展租賃住房建設，已成為不可逆轉(zhuǎn)的市場趨勢。
早在今年7月20日，住建部等九部委發(fā)文稱，要加快大中城市住房租賃市場發(fā)展。此后，廣州和北京先后宣布“租購同權(quán)”，深圳祭出“土地劃撥”，上海試水“只租不售”，而且目前正在研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的實施細則，并擬實行“發(fā)牌”制度，即對于符合條件的租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營的“牌照”?？梢哉f，各地租賃利好政策紛紛落地。9月26日，國土資源部更是就全面啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點工作作出全面部署，旨在建立“租購并舉+租購同權(quán)”的住房體系，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。中國的房地產(chǎn)市場要從購房為主進入租購并舉時代了。
在這個新時代，租賃市場巨大，租房金融需求旺盛，將成為金融機構(gòu)兵家必爭之地。當前，推動租賃市場發(fā)展的主要金融要素正在形成，比如企業(yè)端的金融支持、個人端的消費信貸支持、金融市場層面的資產(chǎn)證券化與退出機制等，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務開發(fā)—運營—消費—退出全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。各大金融機構(gòu)也在認真做好房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型升級與業(yè)務創(chuàng)新。
首先，要著力于租房金融業(yè)務的研發(fā)與推廣。這方面，依然是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺捷足先登。從去年開始，包括京東金融、百度金融等巨頭在內(nèi)的消費金融平臺紛紛宣布進入租房分期市場。而正是由于房屋租金的上漲，催生了分期需求，也活躍了分期市場。近日，百度金融與租了么達成合作，雙方推出產(chǎn)品“租了么錢包”正式上線，不同于傳統(tǒng)租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費模式。即租了么全面推廣消費金融3.0，憑借房產(chǎn)場景優(yōu)勢促進百度快速覆蓋市場，實現(xiàn)渠道共享、客戶共享、產(chǎn)品融合、優(yōu)勢互補，而百度也將為租了么帶來可觀的生態(tài)流量，對租了么業(yè)務發(fā)展深度賦能。
其次，金融機構(gòu)還可以將業(yè)務延伸至租房金融系列服務，提供綜合經(jīng)營。比如在O2O模式之上再引入互聯(lián)網(wǎng)金融、信用體系這一跨界模式，為業(yè)主和租客提供更多的金融理財和生活服務類增值服務，并打造基于信用和互聯(lián)網(wǎng)金融的全新租房生態(tài)圈。因為，在租房整個交易鏈條里，涉及業(yè)主、租客、職業(yè)房東、供應鏈商家，相關(guān)金融機構(gòu)，既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如果圍繞這些交易主體的資金需求場景進行產(chǎn)品設計，既有消費金融，也有供應鏈金融，還可以開發(fā)出眾多金融衍生品，這些金融服務都需要提供。
在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs都應當成為政策最先鼓勵以及租房金融積極努力的方向，而在這方面，相關(guān)金融機構(gòu)應當深入研究，積極布局，為新金融周期房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展獻計獻策，為房地產(chǎn)金融特別是租房金融賦能住房租賃市場奉獻大智慧。
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